北市辦公續熱 商用不動產找不到悲觀的理由

2019年可說是不動產大豐收的一年，建商持續購地衝高土地交易金額，產品規劃也改走為商辦或廠辦，使得辦公室開工量大增，而壽險、金融業對於精華地段釋出的地上權或辦公出手踴躍，願意加價投資比例提高。依據信義全球資產最新統計，台北市辦公室平均售價來到85.4萬元，而在租賃市場表現良好的帶動下，使得空置率持續下降至3%以下，整體來說，台北市商辦持續受市場喜愛，若一有大面積辦公或精華區地上權釋出，將造成搶地掃樓的盛況。

信義全球資產經理王維宏表示，台北市商辦市場深受大型企業熱愛，南山廣場及聯合報大樓釋出不到一年的時間，已達滿租盛況，未來1-3年台北市較無大規模新增供給，而危老都更大樓持續增加，帶動整體商辦市場租金及售價將續漲。中美貿易戰開打快2年，全球產業生態加速重整中，造成許多台商回台設廠，帶動自用型買方需求增加，使得買方結構性轉變，以往少見零售、壽險業購入工業地產，在今年提高投資比例，為整體不動產市場注入千億資金。

從買賣交易來看，2019年辦公買氣依舊熱絡，投資及自用型買方信心大增，北市辦公交易金額明顯增加，信義計畫區也出現難得的辦公釋出，而許多辦公大樓預售案一釋出就出現大型企業掃樓的盛況，每坪交易金額持續創下當地新高。在無新增供給的情況下，北市辦公平均售價微幅上漲到85.4萬元，整體租金資本化率落在2.5%，表現最為亮眼的頂級辦公A+辦公，成長3.6%，平均售價來到135萬元，而B辦受惠於整體辦公上漲的影響，每坪平均售價也上漲至74.1萬元，各商圈都有明顯上漲的趨勢。

租金部分，受惠於新創產業崛起以及跨國企業對台灣投資比重增加，承租大面積的頂級辦公，使得北市租賃市場表現相當搶眼，平均租金上漲至2,302元，空置率已降至3%以下，來到2.61%，而頂級辦公A+租金行情已經超越B級辦公的2倍，平均租金來到3,195元，空置率也大幅下修至2.43%。從各商圈來看，平均租金都有明顯上漲的趨勢，漲幅最為明顯的是松江南京商圈，平均租金上漲至每坪1,917元，另外值得注意的是，南京四五以及站前西門商圈空置率已下降至1%，接近滿租的情況，近期雙子星定案以及未來E1E2都更案，將是持續炒熱站前西門商圈亮點。

內科廠辦方面，內科市場表現相當優秀，第四季出現3筆整棟廠辦交易，又以壽險業整棟購入比例最高，分別是新光人壽以11.25億元買下微米科技大樓以及台灣人壽以18.02億元買下雍和民權大樓。在廠辦市場這麼熱的情形下，內科平均租金上漲至1,184元，空置率下降至3.61%，以西湖段表現最耀眼，空置率下降至1%以下，來到0.65%，售價部分，內科廠辦平均售價52.4萬元，其中仍以西湖段為廠辦之首，平均售價60.1萬元，從年化毛租金資本化率來看，廠辦平均為2.71%，優於商辦的2.5%資本化率。

展望2020年，受惠於新創產業、跨國企業以及都更拆除效益，未來1-3年雖然釋出10棟以上的新大樓，但其中一半皆為業主自用，可供給的物件有限，企業搬遷受限於市場缺貨，北市辦公市場將持續緊縮，租金及售價可望再創新高。在整體景氣回溫的情況下，大型企業對於不動產需求持續提高，而商辦短缺，投資機構可能將資金轉戰精華地區地上權，商用不動產市場沒有悲觀的理由。