全球興起降息風潮 工業地產基本面支撐性看好

新冠肺炎疫情升溫，為去年回溫的商用不動產市場投下不確定性，台灣防疫成績亮眼，再加上全球興起降息風潮，自用型買方有機會依照原定資產購置計畫進行，特別是工業地產及辦公室的交易，2020上半年商用不動產重返剛性需求市場。

工業地產連續2年成為市場交易重點，根據第一太平戴維斯統計，2019年大型工業廠房及工業地交易總額達607億元，年增率達27%，其中工業廠房交易達324億元，寫下12年來新高。

工業土地價格自2014年起年連上漲，隨著價格走高，上漲幅度轉趨平緩，根據調查，2019年主要工業區土地漲幅達4%，預期雖然在新冠肺炎疫情衝擊下，今年上半年商用不動產投資型買方轉趨觀望，但在科技業設廠與物流倉儲剛性需求挹注下，工業廠房及工業土地的價格與交易量可望優於其他商用不動產。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠指出，工業地產的動能來源有二:宅經濟發酵，網購平台業績大幅成長，電商龍頭momo去年營業額成長23.4%。整體來看，目前台灣網購營業額僅占整體零售業7%，相較於美國與中國分別超過10%與15%，市場成長潛力龐大，帶動後勤的物流倉儲需求。多家手握大筆工業地的老牌企業積極活化資產，規劃興建現代化物流倉儲出租，包括中華郵政、新光鋼、長榮儲運紛紛於這2年將桃園觀音、大園、龜山地區，低度利用的萬坪工業地的打造為物流園區，未來可收取長期穩定租金收益，更搭上這波電商風潮，在興建階段就順利找到大型承租方，以中華郵政桃園龜山物流園區為例，超過4萬坪的倉儲空間一次出租與PChome，年租金超過3000萬元，租期達15年。預期這波新冠肺炎疫情將擴大台灣網購普及性，近一步刺激物流倉儲承租需求。

另一項動能來自於廠商設廠需求，雖然現階段台商仍著重在大陸工廠防疫事宜，上半年廠商評估速度放緩，但政府推動的台商回台投資行動方案已突破7000億元，其中尚未執行的額度仍有4000億元，需要在未來2年使用完畢，若部分比例用在購置廠房，預估將可為工業不動產帶來200億元以上商機；另外，新冠肺炎持續在全球各地延燒，大陸工廠雖已逐步復工，但產能不確定性風險大增，Google、微軟、蘋果等多家知名大廠也傳出要求廠商設立中國以外的生產據點，以降低出貨風險，中長期觀察，產能分散的趨勢下，科技業擴大在台設廠將為工業地產帶來新機會。