企業舊換新需求強 建商壽險搶蓋迎接後疫情擴張需求

由於外商持續來台拓點，再加上大型企業設置總部風潮依舊不減，帶動商辦開發熱度，商辦已成為後疫情時代建商、壽險主要開發的產品，包括華固、長虹、遠雄、興富發等建設公司都宣布增加商辦開發比率，而壽險業搶進台北精華地段地上權，商用規劃的可能性與能見度高。依據信義全球資產公司最新第二季統計，即使受疫情影響，北市辦公市場需求仍熱，平均售價維持在84.9萬元，平均空置率來到2.39%，維持在3%以下，租金小幅上漲至2,333元。

信義全球資產公司總經理柯宏安指出，確實有部份企業受疫情影響暫緩擴編計畫，但市場需求已在Q2疫情趨緩後明顯出籠，從北市辦公在空置率持平，平均租金能上漲的情況下，已可看出端倪。近期企業對辦公室需求，多因原辦公室逐漸老舊，開始尋求規格新、機能好的產品舊換新，再加上許多大型企業為整合分散各地的辦公室，強化營運效率並降低管理成本，也願意出較高價格來購買或承租更好的商辦。

從買賣交易來看，北市辦公售價持平未受疫情影響，平均售價在84.9萬元，租金資本化率落在2.54%，信義世貿商圈仍為所有商圈之中最高，平均售價落在100.3萬元，敦北民生則為近期交易亮眼的商圈，全球人壽以溢價率近60%標下國泰營區地上權案，平均售價在79.9萬元。土地市場方面，本季最受矚目的一筆是富邦人壽以282.87億元標下南港玉成段土地，創下10年以來單季最高。

租賃交易的部分，需求穩定，平均租金上漲至2,333元，其中不少中大型企業考量企業內部辦公空間整合，藉由原租約到期時，選擇條件更好的辦公大樓，本季較矚目的租賃案為Panasonic租下希望廣場整棟4,000多坪預租案，即顯現出市場需求強度。A+辦公受惠於信義世貿商圈持續熱絡，帶動老商辦租金持續上漲，國貿大樓出現多筆租賃交易。

內科廠辦方面，舊宗段仍為極具潛力股，本季出現一筆整棟交易也是今年金額最高的一筆整棟廠辦交易，萬海航運以22.28億元買下長虹新世代科技大樓A棟全棟，拆算2樓以上廠辦成交單價約50.2萬元。內科平均售價52.6萬元、平均租金1,186元與空置率4.79%，受疫情短暫影響，主要還是企業因應疫情多先進行預算控管，景氣明朗後需求就又浮現。從區域來看，仍以西湖段2.21%空置率最低；舊宗段雖有新大樓釋出，即使空置率小幅上升至10.22%，但其因買賣市場熱絡，大型企業搶著進駐，帶動平均售價微幅上漲至44.2萬元。