看準重建後增值效益 台北危老遍地開花

危老重建成近年熱門投資開發話題，建商、壽險開始轉向老舊大樓的土地整合與重建，看準改建後可創造更高價值，造成今年危老重建案大爆發，又以台北市核定案件占全台最多，總計今年核定257件，已遠遠超越前兩年加總，呈現倍數成長，而北市最踴躍的區域以士林區的34件最多，其次是中山區的33件以及北投區的33件。都更危老重建後的誘因，導致北市老舊商辦開始有了重建規劃，這也使得新的頂級商辦搶手，招租反應熱烈。

信義全球資產公司總經理柯宏安分析，隨著政府大力推動都更危老，而危老重建對於較單一所有權的業主，因沒有整合問題，申請到核准拿到建造及容積獎勵最快只需要半年的時間，可以省去繁瑣的都更流程，且政府提高容積獎勵誘因，使得壽險、飯店業加入危老重建案，像新光人壽的新光纖維大樓、國泰人壽的中興商業及民生復興大樓皆已通過危老審議。

自2003年起，兩岸陸續直航，來台觀光人次不斷突破新高，開啟台灣旅館業發展，台北市旅館家數從2003年的49家，2004年快速增至185家，累計到2020年達673家，其中不乏是舊大樓改建成旅館，因此許多旅館屋齡現已相當老舊，老旅館除因設備老舊可能影響住房率，近年來國際品牌紛紛插旗設據點又讓競爭更激烈，今年更受到疫情影響，北市都會區飯店住房率大降，只能苦撐，部分老飯店乾脆趁此波疫情申請危老改建，原本的老舊危機，反而變成極具潛在重建商機，從去年到今年就有6家旅館通過危老審議，包含六福客棧、台北馥敦飯店、宣美精品飯店、台北國賓大飯店、優美飯店、洛碁大飯店(花華分館)。

柯宏安表示，以今年台北市危老踴躍區域，中山區的松江南京商圈為例，商辦平均空置率近一年來都保持在2%以下，危老都更帶來供給新活水，像是國泰人壽民生建國都更案為例，都更後大幅提升資產價值，平均租金每坪行情來到2,800元，已超越此區域的平均行情，而目前打炒房政策未影響都更、危老貸款程序，預計明年危老都更熱度將持續發酵。