住展雜誌：台北市平均公設比中止連續三年上升 新北市連續四年締造歷史新高

據住展雜誌統計，2021年截至11月15日止，台北市新成屋、預售屋建案（統計範圍為華廈、大樓建築，不含5層樓以下的公寓、透天）平均公設比為35％，較2020年略降約0.2個百分點，中止連續三年上升。新北市今年同期平均公設比則為33.9％，比去年增加約0.4個百分點，並連續四年締造歷史新高。住展雜誌研發長何世昌表示，雖然新北市建案平均公設比再寫下新紀錄，但上升幅度已經比前幾年較為緩和，而台北市更不增反減，顯示灌虛坪風氣已稍有克制。從實務面上來看，公設比灌越高的房子越難賣，而35％是消費者心理很難過得了的檻，預期明年公設比應難大幅升高。

何世昌分析，今年大台北建案公設比變動幅度較溫和，主因可能幾下幾項：一、「雨遮不計坪、不計價」導致公設比增加效應，已陸續於前幾年反映完畢；二、近年來以，輿論要求改革公設比的聲浪漸長，內政部也已擬定改革大體方向，主要方向為限縮「免計容積」上限，而為了避免政府出重手，業界已開始出現自律的聲音。

第三、由於今年來房價漲幅擴大，台北市房價創下新高，普遍達到建商的利潤滿足點，沒有必要再大舉灌虛坪，況且虛坪愈多的建案也不好賣。而新北市房價因尚未過前高、且原本公設比基期相對低，所以公設比還在持續增加當中，但預期2022年增長空間會更小。

台北市今年建案公設比從27％至50％不等，區間範圍較大，反觀新北市落在28％至45％之間，區間範圍較小。但整體來說，公設比最大公約數與去年相同，仍是30％～34.99％，台北市、新北市各約有51％、79 %建案的公設比數值落在這個區間，主因是35％以下公設比較好賣，消費者購買抗性較低。

若觀察極端值，台北市今年公設比低於30％的新建案還有4個，雖然比2020年還多出1個，但還是屈指可數；虛坪最少的建案，公設比僅約27％。新北市今年公設比低於30％的新建案同樣寥寥可數，只有6個；虛坪最少的建案，公設比約28％。

至於超高公設比建案（公設比達40％以上），仍以台北市有22個較多，還有一個建案公設比高達50％，購屋款堪稱「一半買公設、一半買房子」。新北市高公設比建案較少，只有4個。一般來說，陽台等附屬建物約占總面積10％，若公設比占比逾40％以上，主建物坪數大約只剩總面積一半了。

何世昌認為，雖然今年大台北建案公設比升勢減緩，但公設比的極限到底在哪裡，答案要視消費者接受程度；畢竟消費者若不買單，建商灌再多也沒用。何世昌建議，消費者買房時除了看公設比高低外，也可以從「主建物坪數」換算出實坪價，能夠比較出哪個建案實坪價更划算。另要留意極少數不肖業者刻意低報公設比，消費者應仔細審視契約內容，勿輕信銷售人員片面之言，以保障自己的購屋權益。