央行祭出第四波房管 業界看法不一

政府接連出招打炒房，但房市交易依然價量齊揚，今日央行公布第四波選擇性信用管制，如市場預期降低貸款成數，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，延續上次調控基調，央行此次出手依舊以緊縮資金為主，搭配相關部會行政手段，特別是當買盤從預售轉往成屋後，價量出現修正會更有空間。

這次主要修訂的重點有四大項：一、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數一律降為4成。二、購地貸款最高成數降為5成，保留1成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建。三、餘屋貸款最高成數降為4成。四、工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為4成。

央行修改重點變動幅度不大，對於國人最關心的利率問題尚不造成影響，徐佳馨表示，外界關心的房貸何時升息應會在明年美國升息後，要特別留意的是升息幅度反應在房貸利息部分比以往為多。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，近幾日從內政部公布整頓預售屋的五大措施，到金管會加強不動產授信稽查，政府打炒房態度明確，加上全台房價受資金拉動，部分區域房價來到新高，挑戰買方購買力，交易將會放緩。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，從央行最新的消費貸款餘額成長趨勢來看，新增住宅貸款年增率從今年6月的10.42%降到10月的9.37%，而建築融資也從今年初的18.7%降到15.25%’，顯見資金潮雖然洶湧，但選擇性信用管制持續發力。

黃舒衛分析，雖然這次持續緊縮豪宅、多屋族、餘屋、購地貸款成數等措施未超出市場預期，但重點是上周內政部提出平均地權條例、不動產經紀業管理條例針對預售屋換約的修法構想。因為單有低成數的信用管制，卻不管理換約套利，尤其現在工程時間動輒3、5年，操作時間很長，根本搔不到癢處，效果非常有限，甚至已出現邊際效益遞減。然而如果嚴格限制預售屋不能轉售，投資客只能乖乖拿出六成自備款等交屋時，否則就等著違約、斷頭，則絕對是市場的殺手鐧。

黃舒衛認為，雖然央行第四波信用管制項目與之前差異不大，政策可預期性高，但有美國聯準會縮減購債規模、升息以及疫情的不確定性，國內更有內政部、財政部、地方政府的各類房市降溫措施，以及超額供給的疑慮，預期2022年會出現另一波獲利了結、預售屋換約潮。