利多因素齊聚 帶旺全年商用不動產交易年增12%

台灣防疫有成、台商回流、低利率、資金湧入，四大利多因素齊聚下，今年商用不動產除了第二季受疫情影響，其餘三季都維持400多億的水準。依據信義全球資產公司統計上市櫃法人交易，2021全年繳出1,588億元的好成績，突破去年交易總額，年增12%，動能來自於科技傳產的自用需求，佔整體交易金額4成。展望明年，台灣經濟基本面良好，企業置產與擴產動能仍在，預估商用不動產受到台商回流方案延長，買盤面將持續受益，但仍有變數的是，變種病毒帶來的影響及央行第四波信用管制措施。

回顧今年商用不動產市場，信義全球資產公司分析有三大現象。第一，工業地產一枝獨秀，尤其科技傳產需求熱絡。今年工業地產交易總額780億元，主要動能來自科技傳產的自用需求，例如以科技業來說，交易金額較去年成長20%；除科技業積極布局外，包含國泰人壽也在桃園積極投資，買下一筆廠房及一筆土地。而地方政府為了響應台商回流，推出新興工業區標售及招商，反應也都相當熱絡，各縣市中，以桃園市交易件數41件最多。

第二個現象為廠辦交易夯，且整棟交易成為亮點。在軌道建設持續推動及工業區立體化政策助攻下，使近年廠辦需求激增，今年廠辦交易更有突破性成長，總交易金額來到541億元，與去年相比，大幅成長270%，交易區域主要落在台北市內湖及新北市；從買方類別來看，則以壽險金融業占整體交易最多，且在總交易件數10件中就有6件為整棟交易，預估未來廠辦市場會以新北市為主要成交區域，台北市則以北士科為主。

第三個現象則是辦公核發面積爆量，預估未來買賣租賃機會增加。今年商辦整體交易總交易金額149億元，其中新光人壽以92.888億元買下整棟中華開發大樓金額為最大筆，雖然今年相對於工業地產與廠辦規模較低，但觀察六都今年1-10月辦公建照核發面積，總體開發面積約71萬坪，已經比去年一整年核發面積成長20%，也創下6年新高，加之都更危老議題仍持續發燒，舊辦公大樓開始重建，都讓未來辦公室交易有望增加。

信義全球資產公司總經理柯宏安分析，明年商辦發展還是以台北為主，南港新增供給，雖然可能有同時間大量的供給壓力，但在新A辦不足下，仍會帶動企業進駐遷移，不論是市中心區移往南港，或是企業移出後，市中心區辦公空缺填補，都可望帶動買賣租賃熱度；除台北外，新北及台中在產業發展外擴下，辦公廠辦需求也都有望提升。另外，投資台灣三大方案的延長，企業看好台灣環境回流設廠，會持續帶動上下游供應鏈設廠、物流倉儲需求動能，預估2022年工業地產仍強勁，但仍要持續關注的變種病毒帶來的威脅以及央行第四波及後續的信用管制政策，都可能造成市場變數。