預售換約新認定 未提供證明者將更嚴格

國稅局近日針對預售換約的移轉費用有新的認定，預售屋換約不接受總價3%或30萬取其低當作成本，只認定已付款項加上獲利的3%作為成本，對於自售或仲介費用不到30萬元的個案，要繳的稅變得更多，舉例購買1000萬元的預售案，已經支付給建商100萬元的款項，換約轉手獲利100萬元，若不提供費用證明，45%的房地合一稅率下，原本要繳31.5萬元的房地合一稅，現在則要繳42.3萬元的房地合一稅。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，此次國稅局對於成本認定更為嚴謹，限縮市場上利用30萬免稅額的操作空間，先前官方統計，預售換約房地合一稅適用20％以下稅率、加上賠本賣屋免課稅案件合計3006件，平均每件課稅金額僅2329元，由於過去一段時間房價有一定漲幅，預售換約不太可能出現賠售狀況，應該有些案子利用30萬的節稅空間，小賺就跑，因此才出現許多免稅或低稅的案例。

此次預售換約房地合一稅費用認定部分，主要針對移轉費用不提出證明文件，過去市場認知是以總價的3%或者30萬取其低，等於有30萬的免稅空間，因此有些投資客利用此空間短線操作，不過新的認定方法，則是按已付款項加上獲利的3%，若已付款100萬元，獲利100萬的狀況試算，以前可以有30萬做為費用扣除，現在只能扣除200萬的3%，只剩下6萬塊可以扣除，等於關掉利用3%費用免稅的操作空間。

曾敬德表示，雖然新的認定方式不見得是為了打炒房，但可以看得出各部會都想盡辦法避免市場出現投機空間，預售市場在短期投機退場後，整個市場會漸趨穩定。