升息風起 台北市30年房貸需繳納425.9萬利息 較升息前多出近70萬

因應不斷飆升的通貨膨脹壓力，美國聯準會（Fed）在上個月17日宣布升息1碼，甚至暗示為防止通膨繼續惡化，今年可能將再升息6次。隨後台灣央行為抑制國內通膨預期心理，睽違逾10年首次升息，跟進1碼，終結利率連7凍，讓重貼現率回到疫情前1.375%的水準。

永慶房產集團研展中心副理陳金萍認為，近年房價持續向上攀升，但薪資卻未同步成長的情況下，購屋負擔越來越沉重，不少購屋民眾為減輕每月的房貸負擔、選擇長年期的貸款年限，讓30年期房貸逐漸成為市場主流。央行目前升息1碼，就2月份五大行庫新承作房貸利率1.367%來看，若足額反映升息幅度，利率未來將升至1.617%，增1碼雖看似輕微，但國內通膨問題如仍舊未解，未來一旦啟動升息循環，連續升息，連動房貸利率同步走升，那麼在房價高漲、房貸負擔增加的情況下，房貸族的壓力恐怕不容小覷。

永慶房產集團根據金融聯合徵信中心2021年房貸資料統計全台及七都會區新增房貸平均授信金額，可以看到全台購屋平均授信額度已達841萬元，其中尤以台北市平均授信額度最高，己乎是全台平均的兩倍之多，來到1621萬元，新北市及新竹縣位居亞、季軍，平均授進額度分別為967萬元、888萬元，同時也是唯三高於全台平均授信額度的縣市。陳金萍表示，七都會區中除了台南市外，平均房貸都站上700萬元以上，由此可見在房價持續攀升下，房貸金額也隨之走升，民眾購屋壓力不小。

陳金萍進一步說明，此次央行升息1碼，若以五大行庫2月份新承作房貸利率1.367%為基準，假設各大銀行完全反映跟進升息，預估房貸利率將上揚0.25%升至1.617%，以全台平均授信額度841萬來看，升息調整後，30年期房貸平均攤提下，每個月應還本息和從2萬8491元增加到2萬9499元，跟利率1.367%時相比，每個月將多支出1,008元，但30年下來總繳利息將來到221萬，較升息前增加了36萬多的利息支出；同樣條件下，若再以全台房貸之冠「台北市」平均貸款1621萬來估算，利率1.367%時，每月應還本利和為5萬4915元，30年期間應還總利息為355.9萬元，升息1碼後，月繳額來到5萬6859元，30年期間總共就要繳納425.9萬元的利息，相較升息前多出將近70萬的利息負擔，差距更為明顯。就算以平均貸款金額最低的台南市來看，平均授信額度678萬，在升息1碼後，每個月也將多支出813元，雖然增加幅度看似輕微，但30年下來，也將較升息前增加近30萬的總利息支出。

另外，根據2022Q2永慶購屋趨勢大調查結果顯示，80%消費者對升息壓力承受度落在3碼內，陳金萍指出，央行目前升息1碼，每月增加的房貸負擔其實還在民眾可接受範圍內，不會嚴重影響房貸族日常生活水準，進而排擠到其他生活開銷。不過，陳金萍補充，近年房價高漲，讓不少購屋族背負高額房貸，但因之前利率一直處於歷史低檔狀態，房貸負擔相對輕鬆。現階段央行升息1碼，讓利率回到2020年降息前的水準，雖還不至於衝擊購屋族還款負擔能力，但要考慮的是，未來國際原料走勢、主要經濟體貨幣政策、地緣政治風險若持續加劇，國內通膨壓力未獲緩解的話，此次升息恐怕只是起點。房價緩步上漲，但自備款無法大幅增加的狀況下，貸款的金額勢必也會向上提升，一旦進入升息循環，每月房貸負擔增幅會相當有感，且當升息超過3碼，購屋族的信心及預算可能就會受到衝擊，還款壓力也將備感沉重！

因此，陳金萍建議，有意購屋民眾務必衡量自身財務能力，並預留空間把未來升息幅度都列入考量，計算升息後將增加的費用，進行「升息壓力測試」。切勿過度運用財務槓桿，當未來不可避免進入升息循環時，房貸才不會成為不可承受之重，進而擠壓到其他日常開銷支出，