住展雜誌：危老建案將成未來推案主力之一 但也可能讓大範圍都更更難推動

據內政部統計，截至今年7月底止，北台灣核定的危老重建案共1,396個。另據住展雜誌統計，同期公開銷售的危老建案共約214個，僅占核定件數約15.3％。住展雜誌研發長何世昌表示，自《危老重建條例》實施至今，危老推如雨後春筍般冒出，似有取代都更之勢，但至目前為止，釋出市場銷售的危老案僅約一成五左右，意味還有極大量的危老案未公開，未來將成為推案主力之一。唯需注意的是，由於危老重建基地沒有限制，過多迷你基地重建案可能把都會區街廓切得更零碎，讓大範圍都更難以推動。

住展雜誌統計資料指出，自《危老重建條例》上路以來，北台灣共有214個危老案公開銷售，其中160個重建案位於台北市，占比約74.8％；而台北市160個危老案裡，又有37個建案基地坪數低於100坪，屬於「迷你基地」建案比率約23％。

北市諸多迷你基地危老案中，建築基地最小的建案為北市大同區「嘉源埕驛」，土地面積僅30坪，興建為五層樓電梯公寓。若以華廈來看，最小基地為大安區「大安得逸」，規劃地上7層，基地坪數僅48.09坪。

另外，最小基地的大樓案為北投「公園大院-樂活館」，於70.1坪土地上興建地上13層樓建築。基地面積第二小的大樓案是大安區「統創緻」，規劃地上15層樓，但土地面積僅77坪。由於危老重建案常在極小土地上興建大樓，因而「紙片屋」已成為代表標誌。

地上樓層數最多的危老案為板橋區「兆璞開禧」，規劃興建地上31層樓。至於地下室層數最多的是松山區「敦仰」、「鐫萃」與大同區「三豐雲極」，以上三個建案均規劃地下6層。

危老重建案因基地規模普遍不大，單一個案戶數較少，因此每戶分攤的共有部分稍高，多數危老華廈、大樓案公設比介於33％～39％之間，僅極少數危老案公設比低於33％以下，其中以中正區「富享榮華」29％最低，而該案更是北台灣唯一公設比低於三成的華廈、大樓危老案。

若以公寓而言，雖然公寓大多只有一支電梯，缺乏其他的休閒設施，但公設比多在26％以上，公設比偏高；而公設比最低者為宜蘭市「文化圓鼎」，公設比約24.75％。

目前單一案量最大的危老案為松山區「敦仰」，總案量約150億元，反觀案量最小的危老案為新竹市東區「威尼斯行館」，案量僅約0.55億元，二者相差高達二百多倍。

若比較每坪單價，則台北市內開價最高的危老建案是松山區「衍見築」，平均開價188萬元／坪，最低價為北投區「一樹巷」，平均開價僅53萬元／坪，每坪平均開價高低落差超過百萬元。

何世昌認為，自從政府鼓勵危老重建後，危老推案潮正方興未艾，倘若《危老重建條例》解除落日條款並改為常態化，危老重建商機將更加可觀，這塊大餅勢必成為各路人馬角逐爭奪的目標，甚至可能改寫建商、代銷業的版圖。一般民眾常有誤解，認為危老推不動與建商有關，其實只要同一社區住宅齊心協力，即可以自主辦理危老重建，因此老重能否成功重建，關鍵不在建商，而在屋主身上。