全年商用交易維持1600億高檔 看2023年危機中有商機

信義全球資產公司公布2022年上市櫃法人商用不動產交易情形，綜觀今年受烏俄戰爭、美中科技戰、全球通膨及升息等利空因素影響，商用市場買氣趨向保守，主要以工業地產、商辦撐起全年交易，累計交易額為1,600億；展望2023年全球經濟局勢尚不明朗，市場觀望氣氛已提前展現在今年第四季交易，評估自用需求穩健，商用市場價、量有所修正，但幅度應不劇烈。

信義全球資產公司統計上市櫃法人商用不動產交易，2022年統計截至12月20日止交易量為1,600億，觀察近五年交易走勢，2021年的1,688億為近五年交易高點，因此今年的交易表現仍處在相對高水位。比較今年各季交易表現，高點落在第三季703億，佔全年交易44%，主因為航空城標售案企業進駐搶地，大筆投資額推高交易量；但隨著央行第四度升息，第四季為傳統旺季表現不如預期，交易量僅200億，在今年各季表現中排名最末，與去年同期530億，減幅62%。

信義全球資產公司投資部副總歐人彰分析，2022年商用不動產仍處在相對高水位，主要有三大因素支撐，首先是工業地產發燒，統計全年工業地產交易711億，佔全年交易44.4%，產業升級帶動新建、擴廠需求，企業積極覓地，觀察今年總價前五高工業地產交易，均為工業區、產專區土地，顯見具產業群聚效益、有完善工業園區規劃等，皆為企業主在做投資設廠決策時的考量因素；此外，後疫情時代企業因應產業趨勢，著手建置倉儲、物流中心，在今年第一季，統一超商就以10.3億取得桃園楊梅土地，將規劃建置物流園區。

其次是今年的商辦交易成長相當顯著，2022年商辦交易額為408億，較去年144億增幅達183%，分析原因為目前企業多朝向廠、辦分離思維，選擇在精華市區設置辦公室、服務據點；此外，亦有企業主考量既有辦公空間老舊、硬體設備已跟不上企業發展，轉而尋覓屋齡較新的辦公大樓，辦公室舊換新需求，也推升商辦交易量，也激勵建設公司投入商辦產品開發。觀察今年總價前五高的商辦、廠辦交易，可發現廠辦就包辦三個名次，顯示廠辦商品同樣也受企業主青睞。

最後，從買方結構分析，仍以企業自用為大宗，壽險業部分即使面臨防疫保單因素等諸多挑戰，金融壽險產業購置商用不動產交易累計達483億，佔全年交易30.2%。今年壽險公司多朝向雙北市以外、具產業議題支撐的區域尋找標的，除看好可穩定收租的商辦大樓外，投資眼光也望向今年最火熱的廠辦、物流中心等工業地產，中國人壽共投下236億包棟豐邑A8市政核心大樓、內湖精英電腦大樓，也取得潤泰金融大樓部分樓層，榮登2022年掃樓王；台灣人壽以63億取得錦鋐氣密窗廠辦，為今年壽險業第二大買家。

展望2023年經濟預測普遍呈現保守或下行， 通膨情勢未解，平均地權條例修訂也為國內房市投下震撼彈，使買、賣雙方多抱持觀望態度，信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛分析，經濟成長放緩、外銷訂單表現下滑，可能影響一些企業營運資金運用策略，或許會有處分資產的需求，對仍有購置需求的企業、甚至是投資型買方，相對而言是可以切入的機會點，危機入市仍可搶佔先機、贏得商機，預估明年商用市場的價、量可能有所修正，但幅度應不會太劇烈，且隨著防疫政策解封帶動國內旅遊，觀光餐飲與連鎖零售產業回溫，內需市場將成為明年經濟支撐關鍵。

林建勛觀察，明年市場仍以自用需求為主，艾司摩爾、東京威力科創、IBM等外商企業投資台灣，將帶動相關產業鏈發展，活絡工業地產交易量。至於商辦部分，明年起將陸續有新大樓釋出，北市辦公生態圈將從市中心朝向內湖、士林、南港等區域擴展，由於新辦公供給分散在北市各區，且是在未來幾年陸續完工推出，就目前北市辦公空置率在2.5%以下，市場需求殷切，應不至於因供需失衡而影響價格，但仍需關注，由於新建案在起造時的土地取得成本、營建成本較高，倘若反應在推案訂價上，價格過高可能影響買方購買決策。