住展雜誌：預售屋將限制換約 改買新成屋更划算？

政府修法限制預售屋換約，讓部分消費者開始考慮買新成屋，但新成屋有比賣「未來價」的預售屋便宜很多嗎？根據住展雜誌統計2022年12月底預售屋、新成屋成交均價，目前宜蘭縣新成屋平均成交價比預售屋建案貴5.2萬元／坪，北台灣其他縣市如台北市、新北市、桃園市、基隆市、新竹縣市，則是預售屋建案平均成交價高於新成屋建案，價差最大為新竹縣
市5.1萬元／坪，最小為基隆市，僅差2,000元／坪。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，預售屋限制換約的討論，有望提升新成屋對消費者的吸引力，但目前北北桃基預售屋、新成屋價差都不到3萬元／坪，加上不少成屋是預售完工後的重推案，可售戶別有限且偏大，對預算相對少、期待購買小坪數單位的購屋族來說，預售屋建案現階段為止仍具備產品選擇多、購屋門檻相對低、付款壓力較小等優點。

從北台灣各縣市來看，價差最大的是宜蘭縣，預售屋成交均價約22.2萬元／坪，新成屋則來到27.4萬元／坪，新成屋較預售屋貴5.2萬元／坪，價差達23.4％。原因包括在地購屋族更青睞新成屋，以及單價較高的透天建案多採先建後售模式。

價差最小的縣市則是基隆市，預售屋平均約24.7萬元／坪成交，新成屋24.5萬元／坪成交，一坪僅差2,000元，價差0.81％。

至於北台灣三直轄市，台北市預售屋建案均價約107.6萬元／坪，新成屋建案均價則104.8萬元／坪，預售屋比新成屋貴約2.8萬元／坪，價差約2.67％。新北市預售屋成交均價約48.7
萬元／坪、新成屋47.8萬元／坪，兩者僅差9,000元／坪，價差1.88％。桃園市預售屋成交均價32萬元／坪，較新成屋貴2.4萬元／坪，價差達8.1％。

但提起近年變化最大的，還屬新竹縣市。2021年12月時，新竹地區還是新成屋建案價位比較高，平均成交價較預售屋貴2.7萬元／坪，不過到了2022年12月，預售屋建案成交均價已經來到39.1萬元／坪，將新成屋建案34萬元／坪的價格甩在後頭，兩者相差5.1萬元／坪，價差約15％。預售、新成屋建案價位翻轉，主要與建商往二、三線地區推出預售屋建案，及精華區買盤外溢有關。

成采錡表示，預售屋限制換約預期短期內將壓抑預售屋市場買氣，長期則使預售屋推案量減，部分買盤轉往成屋市場，可成屋供給正面臨兩大不利因素，一是營建業缺工問題未解，工地延遲完工情形仍常見，二是房地合一2.0實施衍生5年重稅閉鎖期，限制二手市場的成屋委售量。若成屋供給未能及時釋出，則一波波被政策逼進成屋市場的需求，恐成為成屋價格的一大支撐。